Спрос на коммерческую недвижимость опережает предложение

"Несмотря на некоторую стабилизацию спроса на коммерческую недвижимость в Иркутске в первом полугодии, мы ожидаем всплеск спроса во второй половине года", - говорит руководитель отдела маркетинга компании "Авалон-Риэлти" Дмитрий Левин. По его словам, увеличение спроса на производственно-складские помещения и офисы вызвано приходом в Иркутск московских компаний, активным созданием совместных российско-китайских предприятий, а также появлением инвесторов, стремящихся заработать на коммерческой недвижимости.

При этом предложение коммерческой недвижимости в Иркутске не поспевает за спросом. Дмитрий Левин полагает, что предложение в данном сегменте будет расти, главным образом, за счет строительства новых коммерческих центров - в частности, бизнес-центров по ул.Российская, Нижней Набережной, в районе ТЦ "Фортуна". Увеличение коммерческих площадей возможно также за счет постепенного вытеснения производственно-складских помещений из центральных районов города (Октябрьского и Куйбышевского) в более отдаленные -- Свердловский и Ленинский районы. Все эти помещения будут переоборудованы под торгово-офисное назначение. Однако даже после этого предложение будет несоразмерно спросу, подчеркивает Левин.

Ситуацию осложняет нехватка земельных участков в центре города – в Кировском районе и на прилегающих к нему участках Октябрьского района. На рынке много компаний, заинтересованных в покупке здесь земли под застройку, в том числе под строительство жилья. Но данный спрос скорее всего не будет удовлетворен. "Сегодня предлагаются участки от 6 до 30 соток. Этого явно недостаточно, ведь только под одно здание требуется примерно 30 соток. Поэтому о строительстве делового квартала в центре города и речи быть не может", - говорит Дмитрий Левин.

Дефицит коммерческой недвижимости сказывается на ценах в данном сегменте. "При существующем уровне предложения на рынке, - отмечает эксперт, - можно прогнозировать рост цен в ближайшие полгода примерно на 20%".

По его данным, сегодня средняя стоимость офисных помещений составляет 39,8 тыс.руб/кв.м в Кировском районе и 25 тыс.руб/кв.м - в Октябрьском. "В основном на рынке предлагаются под офисы однокомнатные квартиры, подчас даже не переведенные в нежилой фонд. Недостатки таких офисов очевидны: большая, чем бывает нужно, площадь, отсутствие специализированных коммуникаций (Интернет), охранной сигнализации, комплекса услуг по уборке, питанию и т.д. Лучше всего, конечно, покупать офисы в подготовленных бизнес-центрах", - считает Дмитрий Левин.

По его мнению, выставляемые сегодня помещения в цокольных и первых этажах строящихся жилых домов тоже не вполне соответствуют мировым стандартам коммерческой недвижимости.

Это мнение разделяет и генеральный директор агентства "Бюро недвижимости "Иркутское" Александр Гусак: "Нежилые помещения в новостройках, как правило, проигрывают по месту расположения. А от места зависит очень многое. Никому не нужен офис где-нибудь во дворах, в спальных районах. Всем нужно людное, проходное место с удобным входом, чтобы можно было поставить наружную рекламу. Но таких помещений в центре практически не осталось. Поэтому и цены сумасшедшие - иногда доходят до $1,5-2,0 тыс./кв.м".

Таким образом, качество большинства предлагаемых в Иркутске офисов оставляет желать лучшего. "Общепринятая классификация коммерческих площадей к нам пока не применима, - замечает Дмитрий Левин. – Но уже есть попытки строительства центров по мировым стандартам. Так, например, "БайкалБизнесЦентр" можно отнести к классу "B" или даже "C" (из-за неудачного месторасположения). Недавно одна из иркутских строительных компаний вышла на рынок со своим проектом класса "B" ("B+"). Офисов класса "А" в Иркутске нет. Но, я думаю, в течение двух лет может появиться инвестор с проектом строительства в Кировском районе бизнес-центра класса "А" площадью 15-20 тыс. кв.м".

Рынок офисных площадей города Иркутска на 80 % представлен предложением из Кировского и Октябрьского районов. Это объясняется их местоположением. Так как в центральной части города Иркутска нет офисных площадей, соответствующим международным классам A и B (исключением может стать проект SMART компании «Философия Города» - планируемый срок сдачи – 3 кв. 2006), то повышенным спросом покупателей пользуются офисные помещения в новых зданиях и квартиры во вторичном жилье на 1 этажах и проходимых местах. Но спрос на такие площади существенно превышает предложение. Этим фактором объясняется активный рост стоимости кв.м. офисной недвижимости.

Предложение офисной недвижимости представлено на диаграмме 1.

Учитывая, средний срок экспозиции офисных площадей 3-4 месяца, емкость рынка офисов Кировского и Октябрьского районов за 2005 года составит 63-84 тыс. кв.м. Предложение спроса над предложением составляет около 20 %.

Следует отметить, что цены в Кировском районе в среднем на 60 % выше, нежели в Октябрьском районе.

Высокие цены на площади от 30 до 39 кв.м. объясняются тем, что это в основном 1-комнатные квартиры, переведенные в нежилой фонд. Затем цена кв.м. плавно понижается, пока не достигает площадей от 50 до 74 кв.м. После этого, что очень интересно, цена за кв.м., вновь начинает расти и достигает своего максимума при реализации площадей свыше 100 кв.м. Это объясняется дефицитом таких предложений.

В Кировском районе наибольшее количество предложений по офисам, площадью от 50 до 74 кв.м. и площадью от 100 до 199 кв.м., 24 и 22 предложения соответственно.

В Октябрьском районе наибольшее количество предложений по офисам, площадью от 50 до 74 кв.м. и площадью от 75 до 99 кв.м., 17 и 12 предложений соответственно.

Выводы:

1. 80 % офисных площадей представлено в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутска

2. В Иркутске существует явный дефицит офисных площадей, так как спрос превышает предложение на 20 %

3. Из-за дефицита предложения цены за кв.м. офисных площадей стабильно растут, со средним увеличением стоимости кв.м. 4,1 % в месяц, что говорит об инвестиционной привлекательности приобретения офисных площадей

4. На рынке не представлено офисных площадей менее 30 кв.м., хотя спрос на такие помещения достаточно высок. Соответственно, минимальная стоимость офиса, учитывая среднюю цену кв.м. и наименьшие площади предложения составляет:

4.1. В Октябрьском районе – 0,929 млн. рублей

4.2. В Кировском районе – 1,2 млн. рублей

5. Учитывая стоимость офисных площадей в первичном недвижимости (42 тыс. рублей за кв.м в Кировском и 28 тыс. рублей за кв.м. в Октябрьском районе) и стоимость офисных площадей в отдельно стоящих зданиях (54,5 тыс. рублей за кв.м. в Кировском районе и 35 тыс. рублей за кв.м. в Октябрьском районе) средняя цена кв.м. составляет:

5.1. В Кировском районе – 52 290 рублей;

5.2. В Октябрьском районе – 29 000 рублей.

6. По прогнозам экспертов, в связи с нехваткой предложения цены на офисные площади будут только расти, причем темпы роста сохранятся в течение 1-2 лет.